L’abolition de la valeur locative, acceptée par le peuple l’année dernière, ouvre une nouvelle phase pour le secteur immobilier suisse. En Valais, où près de 70 % du parc immobilier appartient à des propriétaires privés, les enjeux s’avèrent particulièrement sensibles. Entre incertitudes fiscales, adaptations législatives et impératif de transition énergétique, la branche de la construction observe avec attention les décisions à venir.
La cheffe du Département des finances et de l’énergie Franziska Biner revient sur les effets attendus de cette réforme, les marges de manoeuvre cantonales et communales ainsi que sur les perspectives en matière de rénovations énergétiques.
Construire ensemble : suite à l’abolition de l’impôt sur la valeur locative, quelles conséquences sont à attendre en matière de rénovations énergétiques à court et à moyen terme ?
Franziska Biner : Jusqu’à ce jour, les propriétaires ont pu maximiser la valeur de leur bien en investissant régulièrement dans des travaux d’entretien, de rénovations ainsi que dans des projets d’amélioration d’efficacité énergétique. Ce phénomène a créé une forte stimulation du marché de la construction. Avec l’entrée en vigueur de la réforme – et la quasi-disparition des déductions fiscales pour les travaux d’entretien et de rénovation énergétique des biens occupés par leur propriétaire – les incitations à la rénovation diminueront. Cela concerne particulièrement des installations de panneaux solaires, de pompes à chaleur air-eau ou géothermiques ou des batteries de stockage. En conséquence, on peut s’attendre à une baisse du volume des rénovations à moyen terme. Une fois la suppression de la valeur locative entrée en vigueur, prévue au plus tôt en 2028, les propriétaires concernés ne pourront plus déduire de leur revenu imposable les frais d’entretien ou de rénovation énergétique, ni les intérêts hypothécaires.
Que vous évoque cette situation post-votation ?
Globalement, on peut dire que, du point de vue des rénovations et du dynamisme des filières immobilières, cette réforme entraîne des pertes des deux côtés. En Valais, la valeur locative était relativement faible en comparaison intercantonale. En parallèle, cela permettait d’obtenir des déductions fiscales pour tout type de rénovations, et pas uniquement pour des installations énergétiques. À ce titre, il s’agissait d’un instrument efficace et équilibré.
Sans ce levier fiscal, est-il possible et prévu d’introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires ?
La population ne semble pas particulièrement favorable à cette option. Toutefois, les deux objets, à savoir la suppression de la valeur locative et l’introduction d’un impôt immobilier spécial, ont été associés par le législateur. Cela étant, il s’agit bien de l’une des possibilités d’application cantonale prévues par la loi fédérale. En Valais, de nombreux propriétaires disposent de résidence secondaire, ce qui explique la sensibilité politique du sujet.
Que rendrait possible l’introduction de cet impôt immobilier ?
Les recettes fiscales liées à l’introduction de cet impôt réel permettront de compenser en partie les pertes générées au niveau de l’impôt sur le revenu. L’utilisation par l’ensemble de la population des infrastructures et des services publics, proposés tant par le canton que par les communes, ne pourra être supportée uniquement par les contribuables résidents.
Quand et comment une telle mesure pourrait-elle être introduite ?
Sur le plan exécutif, un groupe de réflexion a été composé, regroupant notamment des communes valaisannes, la Chambre Valaisanne de Commerce et d’Industrie, la Chambre Valaisanne du Tourisme ainsi que des instances politiques, avec pour objectif d’étudier un projet de nouvelles sources de financement. Chaque entité sera pleinement associée à la réflexion et apportera ses sensibilités et son expertise. Sur le plan législatif, les débats au Grand Conseil valaisan de la session de novembre 2025 ont conduit au dépôt de plusieurs initiatives urgentes. Les positions sont contrastées: à gauche, on plaide pour une nouvelle taxe au bénéfice des cantons et des communes, à droite les réticences sont plus marquées.
De quels leviers incitatifs disposons-nous encore pour favoriser économiquement les rénovations énergétiques ?
Les cantons ont la possibilité de maintenir des déductions fiscales au niveau cantonal et communal pour les frais en lien avec des mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement jusqu’en 2050 au plus tard. Cela fait actuellement l’objet de débats politiques et appellera des modifications de la loi fiscale. Il faut également rappeler que la nouvelle loi cantonale sur l’énergie, entrée en vigueur le 1er janvier 2025, devrait compenser en partie cette influence négative. Enfin, le Programme Bâtiments de la Confédération demeure un instrument central de la politique énergétique et climatique suisse. Les subventions sont disponibles pour des mesures de construction efficaces sur le plan énergétique, telles que l’isolation thermique ou encore le remplacement du chauffage.
Doit-on s’attendre à une réduction progressive des aides fédérales ?
Dans le cadre de son programme d’allégement budgétaire, la Confédération envisage effectivement de réduire de moitié l’enveloppe annuelle de 400 millions de francs dédiée au Programme Bâtiments d’ici à 2028. Ces mesures sont encore en discussion au Parlement.